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Juízes restringem restituição por desistência de compra de imóvel

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Beatriz Olivon | Valor Econômico

BRASÍLIA - Decisões de primeira instância da Justiça do Estado de São Paulo têm limitado a restituição a quem desistiu de comprar imóvel a até 50% do valor pago — antes da lei, os percentuais de devolução pelas incorporadoras variavam entre 75% e 90%. Os juízes aplicam a Lei dos Distratos (nº 13.786, de 2018) em processos anteriores à própria legislação, contrariando manifestação da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Segundo a lei dos distratos, caso desista da compra após firmar contrato, a lei prevê a possibilidade de dedução de até 50% da quantia paga, caso a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação — quando os valores da compra serão destinados àquela construção — e de até 25%, se não estiver submetida ao regime. Segundo advogados, o regime de patrimônio de afetação é o mais usado no mercado.

Contudo, este ano, a 2ª Seção do STJ decidiu que os dispositivos da Lei 13.786 não devem ser aplicados em casos antigos.

Em um dos recentes julgados pela primeira instância da Justiça paulista, um comprador pediu a rescisão contratual com reparação de danos materiais à Plano Macieira Empreendimentos Imobiliários. Ele havia firmado contrato de promessa de compra e venda de um apartamento com entrega prevista para dezembro de 2013, mas isso só ocorreu em março de 2014.

Como não conseguiu quitar as parcelas na entrega, pediu a suspensão das vencidas e a restituição dos valores pagos, incluindo aluguel, condomínio e comissão de corretagem.

A empresa afirma no processo que a entrega estava prevista para junho de 2014. Não se opôs a devolver os valores, mas refutou o pedido de 90% de restituição, propondo 75%, sem restituir a comissão de corretagem, despesas de aluguel e taxa de condomínio.

Na decisão, o juiz André Forato Anhê, da 2ª Vara Judicial de Hortolândia, considera que a previsão de entrega era dezembro de 2013, com tolerância de 180 dias (processo nº 1001549-98.2015.8.26.0229). Por isso, não haveria atraso.

Com base em jurisprudência do STJ, manteve a cobrança da taxa de corretagem. Sobre o ressarcimento de aluguel, considerou “descabido” já que a obra foi entregue no prazo de tolerância e porque não havia comprovante de pagamento no processo. O mesmo sobre as taxas condominiais.

Já em relação à restituição após desistência, afirma que a Lei Federal nº 13.786, de 2018, regulamentou pelo artigo 67-A o desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, estabelecendo os limites de 25% e 50%. O juiz pondera que, apesar de a norma ter sido editada e entrado em vigência após o contrato, aplica-se no caso concreto por analogia.

Na 32ª Vara Cível da Comarca de São Paulo, a juíza Priscilla Bittar Neves Netto decidiu de forma semelhante em processo relativo ao Projeto Imobiliário (processo nº 1021623-36.2019.8.26.0100). A empresa se comprometeu a devolver 30% do valor pago, segundo os compradores. Porém, a empresa alega que devolveria 70%. E os compradores pediram, pelo menos, 90%.

Nesse caso, a juíza autorizou a devolução de 75% do valor pago, com base na Lei dos Distratos.

Em outra ação sobre a mesma empresa, o juiz da 16ª Vara Cível da Comarca de São Paulo, Felipe Poyares Miranda, entendeu da mesma maneira (processo nº 1012404-96.2019.8.26.0100). Os desistentes pedem a devolução de 90% dos valores pagos, corrigidos e em parcela única.

Segundo o juiz, o adquirente tem o direito de se arrepender do negócio a qualquer momento e obter de volta os valores adimplidos, respeitadas a compensação da outra parte, que não deu motivo ao descumprimento. Ele cita a jurisprudência do STJ, que entende razoável a retenção de 10% a 25% dos valores quitados. Mas segue a Lei dos Distratos e determina a devolução de 50%. “Ainda que não se aplique integralmente a contratos firmados antes de sua vigência, forçoso levarem conta a vontade do legislador quanto a percentuais a serem restituídos”, afirma no processo.

Antes da lei, os percentuais de retenção variavam entre 10% e 25%, segundo o advogado Luís Fernando Amaral, do escritório BNZ Advogados, que representa as empresas nos casos. “Era entendimento jurisprudencial, que dependia do caso concreto”, afirma. Com a nova lei, é autorizada retenção de 25% a 50%.

Existem muitos casos de desistência depois de firmado o contrato, segundo Amaral. “Até em decorrência da crise econômica, são muitos os pedidos de rescisão”, diz. Para o advogado, a Lei dos Distratos pode exigir um pouco mais de atenção dos compradores no momento de assinar o contrato de compra e venda, já que os percentuais de retenção estão maiores.

STJ

As decisões de primeira instância divergem do posicionamento do STJ sobre a aplicação da lei para casos anteriores à entrada em vigor da nova norma. Este ano, por unanimidade, a 2ª Seção do STJ decidiu que os dispositivos da Lei 13.786 não devem ser aplicados em casos antigos, como os que estão em julgamento no STJ (REsp nº 1635428, REsp nº1498484, REsp nº 1614721 e REsp nº 1631485).

Segundo Fernanda Girardi Tavares, sócia da Souto Correa Advogados, é normal haver discussão sobre a aplicação de uma lei nova a contratos antigos. Mas a advogada considera possível a aplicação imediata quando a lei nova não afeta uma questão relacionada a requisitos de validade de um contrato.

Para Rodrigo Ustárroz Cantali, do mesmo escritório, a manifestação do STJ foi restrita àquele julgamento porque foi feita em uma questão de ordem, antes da análise do mérito sobre a aplicação de penalidades previstas na Lei dos Distratos, mas também em lei mais antiga. “Esses casos novos devem chegar ao STJ e vai se reabrir a discussão”, afirmou.

Segundo Walter Moura, advogado do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), a lei só pode ser aplicada para a frente, como é regra no ordenamento jurídico. “Cidadão consumidor também tem direito a segurança jurídica, de sorte que nem uma lei nova pode mudar o que foi contratado e já estava valendo antes da lei”, diz.

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