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Justiça autoriza cálculo de ITBI pelo valor pago em leilão de imóvel

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Adriana Aguiar — São Paulo

Ao menos dez tribunais estaduais e o Superior Tribunal de Justiça têm decisões recentes sobre o assunto favoráveis aos contribuintes

Quem adquiriu imóveis por meio de leilão judicial tem conseguido na Justiça decisões para recolher o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de acordo com o montante pago na hasta pública e não sobre o valor venal do bem, como cobrado por algumas prefeituras. A medida pode representar grande economia para o contribuinte, pois imóveis leiloados são normalmente adquiridos por valores mais baixos.

Em caso analisado recentemente pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) um imóvel com valor venal de R$ 30 milhões foi arrematado por R$ 5,9 milhões. As alíquotas cobradas de ITBI variam entre os municípios, em São Paulo e Brasília é de 3%, por exemplo. No Rio de Janeiro corresponde a 2%.

O tema tem decisões favoráveis aos contribuintes em pelo menos dez tribunais de Justiça (São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Distrito federal, Rio Grande do Sul, Paraná, Sergipe, Alagoas, Ceará e Mato Grosso), segundo pesquisa do escritório de advocacia Sigaud Advogados. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) também tem julgamentos recentes no mesmo sentido.

O advogado Bruno Sigaud, do escritório que leva seu sobrenome, afirma que a discussão é relevante porque, em razão da crise econômica dos últimos anos, diversas empresas e pessoas físicas tiveram bens penhorados judicialmente para quitar dívidas.

Nesse sentido, grande parcela das aquisições imobiliárias passou a ser realizada por meio de leilões judiciais, segundo ele. Nos últimos três anos, por exemplo, 184 imóveis foram leiloados pelo TJ-SP O mercado de leilões de imóveis tem sido usado, cada vez mais, como forma de investimento, segundo o advogado da área imobiliária Luis Rodrigo Almeida, do Viseu Advogados. “A procura de clientes que me consultam sobre o tema está impressionante”, afirma.

No leilão, um leiloeiro anuncia o bem imóvel e o arrematante que der o maior lance, faz a aquisição. Ao registrar o imóvel, o cartório exige o ITBI sobre a base de cálculo do valor venal do imóvel ou do valor de avaliação para o leilão, conforme estabelecer a lei do município. Neste momento, os contribuintes têm entrado com pedidos de liminares para pagar o ITBI com base no valor arrematado do imóvel e somente no seu registro.

Segundo Sigaud, como o valor de aquisição representa o efetivo valor de mercado do imóvel, o ITBI deveria ser obrigatoriamente recolhido sobre o valor de arrematação. Diversos municípios, porém, exigem o ITBI sobre bases distintas do valor de arremate ainda no momento do registro de arrematação. “Neste momento, os contribuintes devem entrar na Justiça para recolher o ITBI sobre o valor do arremate e somente na hora do registro do imóvel, sem pagamento de multas e juros, apenas de atualização”, diz.

De acordo com o advogado, o mesmo raciocínio tem sido usado para leilões extrajudiciais, nos casos em que os bancos leiloam imóvel que foi financiado e não quitado. “Nesses casos a jurisprudência é um pouco menos pacífica, mas temos alguns julgados favoráveis, até mesmo no STJ”, diz. Entre eles, está o Recurso Especial nº 1.803.169.

As diferenças de valores pagas de ITBI podem ser significativas. Em um caso julgado em janeiro pela 18ª Câmara de Direito Público do TJ-SP, o município de Caieiras (SP) cobra o ITBI pelo valor venal de imóvel de R$ 30, 9 milhões. Contudo, o bem foi arrematado por R$ 5,7 milhões por um empreendimento imobiliário. Os desembargadores mantiveram sentença que determinou o valor de arrematação como fato gerador de ITBI, que deve ser recolhido somente no registro do imóvel.

O município de Caieiras alegou no recurso ao tribunal que a base de cálculo do ITBI é o valor venal , com fundamentação da Lei Complementar nº 5.118, de 2018.

Segundo a defesa, “a utilização do preço pago em arrematação em leilão extrajudicial como base de cálculo do ITBI, considerando que a absoluta necessidade de venda pública do bem provoca sensível queda no seu valor, que então não representa, de forma alguma, o verdadeiro valor venal do imóvel”.

Ao analisar o caso (apelação/remessa necessária nº 1001783-22.2019.8.26.0106), o relator, desembargador Ricardo Chimenti, entendeu que apesar do artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelecer que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens, ao tratar da aquisição de bens levados em hasta pública, o STJ diz que incide sobre o valor de arrematação.

As três câmaras que julgam o assunto no TJ-SP (14ª, 15ª e 18ª) possuem entendimento consolidado a favor dos contribuintes, segundo Bruno Sigaud.

Recentemente, a 2ª Turma do STJ confirmou decisão do TJ-SP contra o município de São Paulo. Segundo o relator, ministro Herman Benjamin, o entendimento do tribunal está de acordo com o do STJ de que, no caso de hasta pública, o valor venal corresponde ao valor arrematado, para fins de cálculo do ITBI (processo 1.542.296).

Já no Tribunal de Justiça do Ceará (TJ-CE), o desembargador Luiz Evaldo Gonçalves Leite, confirmou o direito de um empreendimento imobiliário de recolher o ITBI com base no valor de um imóvel arrematado em Fortaleza por R$ 3,6 milhões — sobre o valor deve incidir a alíquota de 2%, que corresponderá a R$ 72,8 mil. Segundo a decisão do desembargador (processo 0187419-70.2013.8.06.0001), “tratando-se de imóvel arrematado judicialmente, é pacífico o entendimento de que deve ser considerado como valor venal do imóvel, para fins de definição da base de cálculo, o valor alcançado em hasta pública (de arrematação)”.

O advogado tributarista Carlos Navarro, do Viseu Advogados, afirma que esse tema é uma nova vertente de uma antiga disputa que tratou do valor de mercado (VVR) ou valor da transação. Isso porque as vezes os imóveis são vendidos bem abaixo do mercado, o que vem gerando precedentes favoráveis aos contribuintes. Para Navarro, essas decisões são acertadas e caso o VVR supere o valor de transação, este último é que deve ser usado como base de cálculo.

A única ressalva que o advogado faz está nas situações em que existem eventuais dívidas que seriam quitadas pelo arrematante. “Em casos como esses, entendo que o valor de mercado do bem seria equivalente ao valor de arrematação, mais o valor das dívidas”, afirma.

Procuradas pelo Valor, os municípios de São Paulo, Caieiras e Fortaleza não retornaram até o fechamento da reportagem.

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