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STJ analisará regras de contratos de imóveis anteriores à Lei dos Distratos

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Beatriz Olivon | Valor Econômico

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai julgar hoje teses importantes para os contratos de compra e venda de imóveis na planta firmados até o ano passado. Os ministros da 2ª Seção decidirão, por exemplo, se a construtora tem a obrigação de indenizar o comprador pelo atraso na entrega do imóvel em valor correspondente ao do aluguel da unidade. Os temas serão julgados por meio de recurso repetitivo e os entendimentos servirão de orientação para as instâncias inferiores.

Também serão definidos a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor em caso de descumprimento do prazo de entrega e se é lícito o repasse dos chamados juros de obra ao consumidor. Esses valores - também conhecidos como juros de evolução de obra ou taxa de evolução de obra - decorrem do empréstimo que a construtora faz com o banco para financiar a construção do empreendimento e, geralmente, são repassados aos compradores e constam nos contratos.

Os ministros definirão ainda na sessão se as teses a serem firmadas serão aplicadas igualmente aos imóveis residenciais e comerciais e nos casos de aquisição para investimento (REsp 1729593). O julgamento estará limitado a contratos firmados até dezembro de 2018, quando entrou em vigor a Lei dos Distratos (nº 13.786, de 2018).

A norma trouxe alterações importantes. Estabelece, por exemplo, prazo máximo de 180 dias para atraso de obra. Neste período, o construtor está isento do pagamento de multa e o comprador não pode solicitar a rescisão contratual.

Sobre os atrasos, os ministros da 2ª Seção já tinham definido, em maio, por meio de outros recursos repetitivos (REsp 1498484, REsp 1635428, REsp 1614721 e REsp 1631485), que nos contratos de adesão, a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pelo vendedor. Hoje, o que estará em discussão é se essa indenização deve ser equivalente ao valor de aluguel.

De acordo com o diretor executivo do Procon-SP, Fernando Capez, independentemente do julgamento pelo STJ, o tema continuará gerando polêmica. "Antigamente o panorama jurídico não permitia atraso. Se depois a lei permitiu, o comprador não pode ser prejudicado", afirma. A partir da nova lei, nos casos de atraso, acrescenta, é importante observar se a orientação sobre a possibilidade estava clara no contrato.

Capez lembra que o atraso traz uma despesa adicional que não era esperada pelo consumidor, o aluguel. "Ele vai ter que se virar para morar por seis meses. Isso é um problema", diz o diretor executivo.

Para Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), julgamentos de recursos repetitivos deixam o entendimento mais claro, promovendo maior segurança jurídica. O Procon-SP e a Abrainc participam do processo

Além da relevância dos temas, esse processo tem um ineditismo processual. Será o primeiro julgamento no STJ, em caráter repetitivo, que tem como origem um processo julgado por meio de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) - instituto criado pelo novo Código de Processo Civil (CPC) que previu sistemática semelhante a do repetitivo aos tribunais de segunda instância.

O IRDR foi julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). Em 2016, os desembargadores consideraram que os pontos abordados se repetiam no Estado. Por ver "grave risco" de ofensa à isonomia e à segurança jurídica, com decisões díspares, afetaram o caso para julgamento como incidente de resolução de demandas repetitivas.

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