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STJ define aplicação de juros na desistência de imóvel

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Joice Bacelo | Valor Econômico

BRASÍLIA - O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, só incidem juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão judicial (quando não couber mais recurso) — e não da citação do réu no processo. O entendimento foi adotado pela 2ª Seção em julgamento de recurso repetitivo, que serve de orientação às decisões da primeira e segunda instâncias.

Esse é um dos desdobramentos da discussão sobre a parcela que pode ser retida por incorporadora em caso de distrato — quando o cliente pede a rescisão do contrato de compra de venda de um imóvel.

O volume de ações sobre esse tema cresceu muito com a crise econômica, a partir de 2014. Há um acúmulo de processos movidos tanto por compradores que não conseguiram mais arcar com os pagamentos como por aqueles que viram os preços cair e avaliaram que as aquisições feitas no passado, em valores mais altos, deixaram de valer a pena.

Esses percentuais de retenção geralmente são previstos em contrato. Funcionam como uma espécie de multa: se o cliente desistir, terá que deixar uma parcela do valor com a empresa.

O problema é que até pouco tempo não havia lei estabelecendo o limite que podia ser retido, o que gerou um grande embate entre vendedores e compradores. O principal argumento dos consumidores, no Judiciário, versava sobre a abusividade da cláusula.

Em razão desta disputa judicial, os valores passaram a não ser devolvidos ao cliente imediatamente após a rescisão do contrato e teve início, então, a discussão sobre a incidência dos juros de mora.

No caso analisado pela 2ª Seção, o consumidor havia pedido, na ação original, para que a retenção prevista no contrato, que era de 20%, fosse reduzida para 10% e houvesse a incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação da empresa no processo.

No julgamento de hoje, os ministros se ativeram somente à questão dos juros (REsp 1740911). O relator do caso, ministro Moura Ribeiro, propôs uma mudança de jurisprudência na Corte. Defendeu que caberiam juros de mora desde a citação.

Para ele, permitir a incidência somente a partir do trânsito em julgado poderia fazer com que as discussões “se eternizassem na Justiça”. Haveria o risco, na sua visão, de as empresas ingressarem com recursos protelatórios com o objetivo único de adiar o pagamento ao consumidor.

Ele ficou vencido. Prevaleceu o entendimento da ministra Maria Isabel Galloti, que considerou não haver demora por parte da empresa para efetuar o pagamento. “Não se trata meramente de liquidar uma obrigação existente, mas de alterar a cláusula contratual que define a obrigação”, afirmou a ministra.

Galloti usou como base para a sua decisão os artigos 394 e 396 do Código Civil. O primeiro considera como mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser receber no tempo, lugar e forma que lei ou convenção estabelecia.

Já no segundo consta que não havendo fato ou omissão imputável ao devedor não incorre, este, em mora.

O entendimento da ministra Isabel Gallotti foi seguido por todos os demais julgadores da 2ª Seção.

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